III. Opinie i uzgodnienia

W niektórych przypadkach wymagane będzie przedstawienie dodatkowych dokumentów, najczęściej opinii i pozwoleń, na przykład gdy nasz dom może zaburzać gospodarkę wodną okolicy lub będzie miał szczególne wymagania odnośnie korzystania z lokalnych zasobów wodnych.

W przypadku działki zadrzewionej problemem może być też konieczność wycięcia drzew nie-owocowych, co jednak jest obecnie przedmiotem zmian prawnych i prywatny inwestor najpewniej nie będzie musiał uzyskiwać żadnych dodatkowych pozwoleń.

Problemem jest położenie działki na obszarze chronionym przez konserwatora zabytków. W takich przypadkach wszystkie prace budowlane muszą uzyskać jego zgodę. Wystąpić o nią należy do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji działki.

Potrzebę posiadania dodatkowych dokumentów można przewidzieć i warto zająć się nimi jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę czy zgłoszeniem budowy, jeśli pozwolenie nie jest potrzebne. Na wydanie dokumentów organy państwa mają 30 dni, co może prowadzić do wzajemnego blokowania się dokumentów i opóźniania rozpoczęcia inwestycji, co jest szczególnie dotkliwe, kiedy organ prosi o uzupełnienie jakichś dokumentów i liczenie czasu zaczyna się od nowa.

IV. Dom jednorodzinny – zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę?

Ustawa prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) z nowelizacją dokonaną z dniem 28 czerwca 2015 roku daje nam możliwość budowy domu jednorodzinnego z uproszczoną procedurą ubiegania się o pozwolenie, bo po prostu pozwolenie jest znoszone w sytuacji, kiedy obszar oddziaływania budynku jest ograniczony jedynie do działki, na której został wzniesiony. Jeśli tak jest w przypadku planowanej inwestycji, plany budowy wystarczy zgłosić i nie trzeba czekać na pozwolenie.

Procedura samego zgłoszenia jest szybsza, ale mimo to wiele osób cały czas decyduje się na uzyskanie pozwolenia, co jest pewniejszym rozwiązaniem, ponieważ pomija się kwestię interpretacji obszaru oddziaływania inwestycji. Czasami też uzyskanie pozwolenia na budowę może być szybsze, ponieważ do naszego zgłoszenia pewne organy posiadają prawo wnoszenia sprzeciwu i uwag, co może proces wydłużać.

W przypadku przygotowywania się do budowy domu najważniejsze jest to, na jakiej podstawie prawnej chcemy działać, a ta w zasadzie jest tylko jedna, czyli wspomniana wyżej ustawa prawo budowlane. Niezależnie od rodzaju dokumentu, pozwolenie czy zgłoszenie, najpierw trzeba skompletować wszystkie dokumenty i udać się z nimi do starostwa odpowiedniego dla miejsca budowy domu. Jeśli przygotowujemy zgłoszenie, w naszym dokumencie musi się znaleźć rodzaj i zakres wszystkich prac, ich czas wykonania oraz termin rozpoczęcia działań.

Załącznikami do naszego zgłoszenia powinny być:

- projekt budowlany (4 egzemplarze) opatrzony opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi w przypadku tej inwestycji, a także zaświadczenie, że autor projektu posiada odpowiednie uprawnienia do jego wykonania, które w dodatku były aktualne na dzień wykonania projektu (np. Członkostwo w izbie architektów);

- poświadczenie prawa do nieruchomości, które umożliwia nam dokonanie na niej inwestycji;

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną w zgodzie z planem miejscowym.

Nasze zgłoszenie staje się z automatu przyjęte, jeśli w terminie 21 dni od jego złożenia właściwe organy nie wniosą żadnego sprzeciwu. Najczęstsze przyczyny sprzeciwu dotyczą decyzji organu, że projekt wymaga pozwolenia na budowę lub jest w jakiś sposób niezgodny z planem miejscowym, pomimo wcześniejszego uzyskania odpowiedniej zgody.